招商局集团有限公司（以下简称招（zhāo）商（shāng）局集团）积极（jí）贯彻落（luò）实党中央、国务院关于防风（fēng）险、去杠杆、稳投资、补短板决策部（bù）署，在集团层面建立公募REITs战略发（fā）展体系，通过公募REITs推动盘活（huó）存（cún）量资产、扩（kuò）大有效投资，有力推动集团高质量发展和现代（dài）化基础设（shè）施体系建设。 

打造公募REITs上市平台的主要做法 

招商局集团（tuán）明确以（yǐ）公募REITs推动（dòng）产业发展（zhǎn）、优化（huà）资（zī）本运作、实（shí）现资源整合的战略目标（biāo），通过集团（tuán）牵头、各板块（kuài）协同配合，构建（jiàn）轻重结合的（de）产业模式，取得较好成（chéng）效。

践（jiàn）行产融结合，推进内部（bù）协（xié）同创（chuàng）造新价值（zhí）。招商局集团作（zuò）为（wéi）国（guó）有资本投资公司（sī），所属业务丰富多元（yuán）。其中，实（shí）业板块拥有港口、仓储物流、高速公路、产业园区、保障性租赁住房等大量基础设施资产；金融板块的证（zhèng）券公（gōng）司（sī）、基金公司、银行、保险公司、私募投资机构等，可担（dān）任公募REITs的财务顾问、管（guǎn）理人、托管银行、投资机构（gòu）、做市商以（yǐ）及Pre-REITs投资（zī）机构、资产培育期资金支（zhī）持（chí）机（jī）构等关键角色（sè）。实践中，集（jí）团加强两大板块内部协同，推动实业板块实（shí）现增长方式“由量（liàng）向质”、业务结构“由重入轻”的转变，形成（chéng）金融板块全链条（tiáo）参与的公募REITs生态，取得了较好的以融促（cù）产效果。 

积极抢（qiǎng）抓机（jī）遇，搭建多种公募REITs上市平台。招商局集团紧跟（gēn）市场趋（qū）势及（jí）政策导（dǎo）向，2019年在（zài）香港发行央企首只境外（wài）REIT招商局商（shāng）业房托（1503.HK）。2020年4月我国公募（mù）REITs政策出台后，迅速（sù）开（kāi）展公募REITs政策研究（jiū）及方案讨论，加强（qiáng）与监管机构沟（gōu）通协调。2021年6月，博时招商蛇（shé）口产业园封闭式基础设施证券投资（zī）基（jī）金（以下简称蛇口产园REIT）作（zuò）为（wéi）全国（guó）首（shǒu）批（pī）基础设施（shī）公募（mù）REITs中唯一的央企项（xiàng）目在深交所发行上市。2022年9月，蛇口产园REIT又申请扩募（mù），并于2023年3月获批，6月正式上市。目前，招商（shāng）局集团已完成（chéng）境内外商业不动产和产业园资产双REITs平台搭建，正在推进高速公路、仓储物流（liú）和保障性租赁（lìn）住（zhù）房资（zī）产的公（gōng）募REITs申报。未来还将进一步研究港口等符合公募REITs要求的资产上市，以实现多种资产类别的公募REITs上（shàng）市平台共同发展（zhǎn），构建轻重结合的产业体系，切实体现作为国有资（zī）本投资公司的定位，为（wéi）未来发展（zhǎn）奠定良好（hǎo）基础。 

多环节参与发行及运营，实现多（duō）重经济收益。在蛇口（kǒu）产（chǎn）园REIT发行阶（jiē）段，集团所属招商蛇口通过出售（shòu）旗下产业园资产相关权益（yì），获（huò）得税（shuì）后收益（yì）14.58亿元，实现优（yōu）质资产重（chóng）新定（dìng）价盘活。蛇口产园REIT上市后，招商蛇口所属（shǔ）招（zhāo）商创业和招商（shāng）物业（yè）分别作（zuò）为蛇口产园REIT的运营管理机构（gòu）和物业管理机构，可获取稳定的（de）运营管理（lǐ）及物业管理收入。同时（shí），招（zhāo）商（shāng）蛇口作为原始权益（yì）人，持有32%的蛇口产园REIT份额，能够持续享受份（fèn）额增值和收益（yì）分红，截至（zhì）2023年4月底，蛇口产园REIT二级市（shì）场增值达12.90%，合计分派超1.38亿元，招商蛇口获得超4400万元（yuán）分（fèn）红。 

实践与理（lǐ）论并（bìng）重（chóng），不断提（tí）高REITs专业赋能（néng）。集团积（jī）极参与政策制定，借鉴招商局商业房托在香港REITs市场的实践经验，发挥招（zhāo）商证（zhèng）券研究（jiū）所对全球REITs市（shì）场的研究优势，及时向有关（guān）监管机构提供参考资料、反馈意（yì）见建（jiàn）议，为推动（dòng）公募REITs指（zhǐ）引及扩募规则等政策出台贡献力量（liàng）。加强总结反思，会（huì）同（tóng）清华五道口（kǒu）不动产中心（xīn），组织所（suǒ）属（shǔ）招商蛇口、博时（shí）基金、招商证券（quàn）及蛇口产园REIT有（yǒu）关中介机构（gòu）团队等，共（gòng）同编撰《构建（jiàn）不动产金（jīn）融大循环（huán）：中国公募REITs的实践与方向》，全（quán）面总结我（wǒ）国公募（mù）REITs的发（fā）展历程，详细介（jiè）绍实操环（huán）节经验做法，并就进一步完善（shàn）公募（mù）REITs体系（xì）、促（cù）进市场繁荣、构建新发展格局等提出政策（cè）建议。 

推进公募REITs上市的主要体会 

通过（guò）战略部署落地（dì）及（jí）实（shí）操经（jīng）验积累，在如何发挥公募（mù）REITs功能作（zuò）用、助力企业转型（xíng）发（fā）展（zhǎn）上，招商局集团有以下三方面体（tǐ）会。

抢抓（zhuā）有（yǒu）利（lì）时（shí）机，加快（kuài）研究（jiū）推动。我国公（gōng）募REITs市场已初步（bù）形成一（yī）定（dìng）规模效应和示范效（xiào）应，发展势头较（jiào）好（hǎo），中央企业应结（jié）合（hé）实际，把握好公募REITs迈向常态化发行的市场机遇。一（yī）是深化（huà）对（duì）公（gōng）募REITs功（gōng）能（néng）作用（yòng）的理解认识，进一步明（míng）确公（gōng）募REITs在构建基础设施领（lǐng）域业务新（xīn）模式、促（cù）进（jìn）投融（róng）资循环和业务闭环上的（de）重（chóng）要意（yì）义（yì）。二（èr）是站在落实国家战略、助力集（jí）团转（zhuǎn）型发展的（de）高度（dù），研究制定公募REITs上市规划，将公募REITs植入企业发展模式（shì），作为转型升级的重要抓手。三是选取合规、优质资产（chǎn）搭（dā）建公募REITs上市（shì）平（píng）台，盘活存量资（zī）产（chǎn），扩大有（yǒu）效投资，推动集团在构建现代（dài）化基础设（shè）施体系中（zhōng）发挥更（gèng）大作用。 

优化组（zǔ）织体（tǐ）系，强化能力建设。中央企业普遍存（cún）在（zài）规模体（tǐ）量大、业务条线多、资产较为分散的（de）特点（diǎn），应加强内部组织架构优化和运营能力建设，推动公募REITs在实现（xiàn）投融资高效循环上更好发挥作（zuò）用（yòng）。一是根（gēn）据不同（tóng）种类的资产特性（xìng），搭（dā）建（jiàn）以总部为核心、各业务条线具备自主性、各区域（yù）资产具备灵（líng）活性的组织体系，实现发展（zhǎn）战略统一化、业务条线专业化、资产管理品牌化、区域管理（lǐ）特（tè）色化。二是针对不同资产类型，培育独立、专业的轻（qīng）资产运营团队，推动（dòng）轻资产运营独立化、专业化（huà）、品牌化，在资产（chǎn）的（de）培育（yù）、孵化、成熟、退出等环节（jiē）实现提（tí）质增效，为集团创造更多价值，同时还（hái）可探索轻（qīng）资（zī）产运营（yíng）公司独立上市（shì）的可能性。 

做好前（qián）期准备，提高工（gōng）作效率。公（gōng）募REITs作为（wéi）资产（chǎn）上（shàng）市（shì）且（qiě）后续（xù）持续（xù）运营的平台，涉及（jí）资产合法合（hé）规性完善、资（zī）产重组、“股+债”架构搭建、上（shàng）市后资产运营（yíng）等相关工作。实践中企业如过于（yú）依赖集团（tuán）统一管（guǎn）理模式、未能实现（xiàn）所持资产的相（xiàng）对（duì）独立（lì），则上述工作（zuò）可能耗费较长时间，并增加沟通成本。为提高公募REITs发（fā）行效（xiào）率，企业可做（zuò）好以下准备工作。一（yī）是在项目开（kāi）发或（huò）收购（gòu）阶段加强对基（jī）础设施（shī）资产合法（fǎ）合规性的重视，提高相（xiàng）关资质和手续的完（wán）备程度。二是有（yǒu）序做好资（zī）产及运营管（guǎn）理（lǐ）人员独立性的建设，更好保证运营管理的连续性和稳（wěn）定性。三是适度搭建项目公司杠杆，以较低（dī）资金（jīn）占（zhàn）用完成项（xiàng）目投资建（jiàn）设，并为（wéi）公募REITs搭建“股+债”架构、形成（chéng）税盾合理避税奠（diàn）定基（jī）础。 

下一步（bù）工作打算 

持续提（tí）升存（cún）量资产经营（yíng）能力（lì）。严格（gé）按照公募REITs发行要求，做好资（zī）产梳理、资产整合、重新（xīn）定位、改造提（tí）升等存量资产经营各环（huán）节工（gōng）作，通（tōng）过公募REITs提（tí）升市场回报水（shuǐ）平，保障（zhàng）投资（zī）人权益。 

持续打造多（duō）元资（zī）产上市平台。依托监管部门鼓励REITs发行上市的利（lì）好政策（cè），推进（jìn）高速公路、仓（cāng）储物（wù）流、消费基础设（shè）施（shī）和保（bǎo）障性（xìng）租赁住房资产的（de）公募（mù）REITs上市，持续探索港口（kǒu）等（děng）类型资（zī）产的境内公募REITs平台搭建（jiàn）。同时，进一步打通资产（chǎn）从培育到上市的全链条，实现“投—建—融—管—退”闭环，深（shēn）度（dù）挖掘资本市场（chǎng）价值，更好助力我国公募（mù）REITs市（shì）场繁荣发展（zhǎn）。

树立轻（qīng）资（zī）产运营品牌。借助公募REITs公开上市属性，着力打造旗下各板块资产运营主体平（píng）台，完善资产运（yùn）营主体对外输出运营管理的路径（jìng）与能力，进一步增厚集团轻资产（chǎn）运营管理收益，拓展集团资（zī）产管（guǎn）理规模。